Pocas decisiones financieras son tan importantes como la hipoteca: suele ser la mayor deuda de nuestra vida y dura veinte, veinticinco o treinta años. En 2026 la decisión se ha vuelto más difícil. Tras las bajadas de tipos de 2024 y 2025, que hicieron caer el euríbor, la guerra en Oriente Medio y el repunte de la inflación energética han llevado al BCE a subir tipos en junio y septiembre. El euríbor ha vuelto a subir y cerró agosto en el 2,954 %. ¿Qué conviene ahora: fija, variable o mixta?
Los tres tipos de hipoteca
Hipoteca fija
El tipo de interés es el mismo durante toda la vida del préstamo. Tu cuota nunca cambia, pase lo que pase con el euríbor. Ofrece certidumbre total: sabes lo que pagarás el primer mes y el último.
Hipoteca variable
El tipo de interés se compone del euríbor más un diferencial fijo, por ejemplo, euríbor más 0,70 %. Se revisa periódicamente, normalmente cada 6 o 12 meses. Si el euríbor sube, tu cuota sube; si baja, baja. Suele empezar con un tipo inicial fijo durante los primeros meses.
Hipoteca mixta
Combina las dos: un tipo fijo durante los primeros años, normalmente entre 5 y 15, y después un tipo variable ligado al euríbor. Ofrece seguridad en los primeros años, que suelen ser los de mayor esfuerzo, y la posibilidad de beneficiarse de bajadas futuras.
Qué es el euríbor y por qué sube
El euríbor es el tipo de interés al que los bancos de la zona euro se prestan dinero entre sí. El más utilizado en las hipotecas españolas es el euríbor a 12 meses. Se mueve en función de los tipos del BCE y de lo que el mercado espera que haga en el futuro.
En 2026, la subida del petróleo por el conflicto en el estrecho de Ormuz ha elevado la inflación, y el BCE ha respondido subiendo la facilidad de depósito hasta el 2,50 %. Los mercados descuentan que el ciclo podría incluir alguna subida más, aunque el propio BCE insiste en que decidirá reunión a reunión. Por eso el euríbor ha repuntado.
Cuánto pagarías: un ejemplo
Préstamo de 180.000 euros a 25 años:
| Tipo de interés | Cuota mensual aproximada | Intereses totales aproximados |
|---|---|---|
| 2,50 % | 808 € | 62.300 € |
| 3,00 % | 854 € | 76.100 € |
| 3,50 % | 901 € | 90.300 € |
| 4,00 % | 950 € | 105.000 € |
| 5,00 % | 1.052 € | 135.700 € |
Una hipoteca variable con un diferencial del 0,70 % y el euríbor en torno al 2,95 % tendría un tipo cercano al 3,65 %. Si el euríbor subiera un punto más, la cuota aumentaría alrededor de 100 euros al mes. En 2023, cuando el euríbor superó el 4 %, muchas familias vieron subir su cuota en varios cientos de euros en una sola revisión.
Ventajas e inconvenientes
| Fija | Variable | Mixta | |
|---|---|---|---|
| Certidumbre | Total | Ninguna | Durante el tramo fijo |
| Tipo inicial | Normalmente más alto | Normalmente más bajo | Intermedio |
| Si los tipos suben | No te afecta | Tu cuota sube | Solo tras el tramo fijo |
| Si los tipos bajan | No te beneficias (salvo subrogación o cambio) | Tu cuota baja | Te beneficias tras el tramo fijo |
| Comisión por amortización anticipada | Más alta (compensación por riesgo de tipo) | Más baja | Según el tramo |
El papel del plazo
Además del tipo, el plazo cambia mucho el coste total. Con los mismos 180.000 euros al 3 %, pasar de 25 a 30 años reduce la cuota de unos 854 a unos 759 euros al mes, pero los intereses totales suben de unos 76.000 a más de 93.000 euros. Un plazo más corto implica cuotas más altas, pero un ahorro importante en intereses.
Cómo decidir
Nadie sabe qué hará el euríbor en los próximos 25 años. Por eso, más que intentar adivinarlo, conviene responder a otras preguntas:
- ¿Cuánto margen tiene tu presupuesto? Si una subida de 150 o 200 euros en la cuota te pondría en apuros, la fija o la mixta te protegen.
- ¿Cuánto tiempo vas a tardar en pagarla? Si planeas amortizar mucho en pocos años, el riesgo de la variable es menor.
- ¿Qué diferencia de tipo hay entre las ofertas? Si la fija es solo algo más cara que la variable, estás comprando mucha tranquilidad por poco dinero.
- ¿Cuál es tu tolerancia a la incertidumbre? Hay personas que prefieren pagar algo más a cambio de dormir tranquilas.
Una regla prudente es que la cuota de la hipoteca no supere el 30 %–35 % de los ingresos netos del hogar, y que siga siendo asumible incluso si el tipo subiera un par de puntos.
Qué mirar en una oferta de hipoteca
El tipo de interés nominal (TIN) no lo dice todo. Para comparar ofertas, fíjate en la TAE, que incluye comisiones y algunos gastos, y en las vinculaciones que exige el banco para darte el mejor tipo: domiciliar la nómina, contratar un seguro de vida o de hogar, un plan de pensiones o una tarjeta. Esos productos tienen un coste que puede anular la ventaja del tipo bajo. Calcula cuánto te costarían al año y súmalo a la cuota. Revisa también las comisiones de amortización anticipada y de subrogación, y si el seguro de vida exigido puede contratarse con otra compañía más barata.
Recuerda además que, desde la Ley de Crédito Inmobiliario de 2019, el banco paga los gastos de notaría, registro y gestoría de la hipoteca, así como el impuesto de actos jurídicos documentados, y el cliente asume principalmente la tasación. Antes de firmar, el notario debe explicarte gratuitamente las condiciones del préstamo, una oportunidad para resolver todas tus dudas.
Si ya tienes una hipoteca variable
- Calcula tu próxima cuota con el euríbor actual para no llevarte sorpresas en la revisión.
- Valora amortizar anticipadamente si tienes ahorros más allá de tu fondo de emergencia. Compara el interés de tu hipoteca con la rentabilidad que obtendrías con ese dinero.
- Negocia con tu banco un cambio a tipo fijo o mixto (novación), o busca ofertas de otras entidades (subrogación). La ley limita las comisiones por cambiar de variable a fijo en determinados casos.
- Infórmate sobre el Código de Buenas Prácticas si tu situación económica se ha complicado: incluye medidas para hipotecados vulnerables y de clase media afectados por la subida de tipos.
Amortizar hipoteca o invertir
Es una de las dudas más frecuentes. Amortizar te da una rentabilidad segura igual al tipo de interés de tu hipoteca. Invertir en bolsa puede dar más a largo plazo, pero con riesgo. Con hipotecas al 1 % o 1,5 % contratadas hace años, invertir suele tener más sentido; con tipos del 3,5 % o 4 %, amortizar se vuelve más atractivo, sobre todo para personas conservadoras. Una solución intermedia es repartir los ahorros entre ambas opciones.
La mejor hipoteca no es la que tiene el tipo más bajo hoy, sino aquella cuya cuota podrás pagar sin problemas pase lo que pase con el euríbor.
Conclusión
Con el euríbor al alza en 2026, las hipotecas fijas y mixtas vuelven a ganar atractivo para quien valora la seguridad, mientras que la variable sigue siendo una opción para quien tiene margen en su presupuesto y acepta la incertidumbre. Compara siempre la TAE, las vinculaciones exigidas y las comisiones, y elige en función de tu capacidad de pago, no de predicciones sobre el euríbor.
Cálculos aproximados con el sistema de amortización francés, sin gastos ni vinculaciones. Datos del euríbor a agosto de 2026. Contenido divulgativo.
